Especialista explica os limites para modificar a Reforma e alerta sobre os riscos de Incorporadoras e Loteadoras adiarem sua preparação com base em discurso eleitoral

A possibilidade de Flávio Bolsonaro (PL) assumir a Presidência da República em 2027 tem levantado dúvidas sobre o futuro da Reforma Tributária, que já está vigorando, e se encontra em plena fase de implantação. Entre as especulações está a possibilidade de o novo governo congelar ou até cancelar as mudanças previstas para os próximos anos. 

Mas, na prática, uma eventual vitória do candidato seria suficiente para interromper a reforma?

Não.

Embora um novo governo possa propor alterações, a reforma tributária já foi incorporada à Constituição Federal pela Emenda Constitucional nº 132, de 2023, e regulamentada por leis complementares, decreto e IN. Isso significa que sua modificação depende de procedimentos legislativos como nova emenda constitucional e alterações nas Leis Complementares.

Há também uma questão de calendário: um presidente eleito neste ano assumirá em janeiro de 2027. Portanto, uma postergação anterior a dezembro dependeria das autoridades atualmente competentes. 

Apesar das especulações sobre o fim da reforma, declarações de Daniella Marques, integrante da equipe econômica de Flávio Bolsonaro, apontam para uma revisão e aprimoramento das regras, e não necessariamente para seu cancelamento. 

Também existe outro ponto a ser posto em evidência, a reforma é favorável para o Brasil se inserir no mercado internacional, com sistema tributário mais previsível e compreensível aos olhos de quem vê o país de fora.

O que é o Split Payment que Flávio Bolsonaro pretende mudar?

Apesar das especulações sobre o fim da reforma, declarações de Daniella Marques, integrante da equipe econômica do candidato, apontam para uma revisão das regras, e não necessariamente para seu cancelamento. Em entrevistas recentes, ela afirmou que a intenção seria aprimorar a reforma e defendeu o fim do split payment, mecanismo que prevê a separação dos tributos no momento do pagamento de uma operação.

Para Renato Vieira de Ávila, advogado tributarista internacional e CEO da Plantax, a preocupação com o capital de giro é legítima.

“O incorporador trabalha com um negócio de longa duração. Assume despesas agora e recebe durante anos. Uma mudança no momento em que o tributo sai do caixa altera o fluxo de caixa, podendo ocasionar a necessidade de financiamento mesmo sem aumento da carga tributária”, explica o advogado.

O que a experiência internacional mostra?

O split payment não é uma invenção brasileira. 

“A Itália utiliza o mecanismo, utilizando, inclusive, a mesma expressão para se referir à ideia de separar o tributo do pagamento ao fornecedor que já faz parte da experiência internacional”, comenta Renato.

Na União Europeia, o pacote ViDA (VAT in the Digital Age) foi aprovado em 2025 e prevê a digitalização, até 2030, de operações entre empresas com base em faturação eletrônica. 

Já no Reino Unido, por exemplo, o Imposto sobre Valor Agregado de Bens Imóveis Vendidos na Planta (VAT, na sigla em inglês) passou por alterações de alíquotas e regras ao longo de diferentes governos, mas teve sua estrutura preservada.

Esses exemplos são experiências fundamentais para entender o que está por vir no Brasil

Mas o Brasil vai além. Tratando de regras tributárias com objetivo de controlar o contribuinte e, sistematicamente, expurgar-lhe o patrimônio, o Brasil ganha de 7 x 1.

As práticas fiscais brasileiras, já na legislação pela Reforma Tributária e postas em marcha no país, preveem ferramentas tão agressivas quanto o split payment, que é o RAD (Recolhimento pelo Adquirente), e até mais invasivas, como a apuração assistida.

Apuração assistida: o Big Brother que ninguém te fala

A  apuração assistida, na avaliação do especialista, merece maior atenção e espaço no debate eleitoral. Nesse modelo, a administração tributária apresenta o saldo de IBS e CBS, calculado a partir de informações obtidas dos documentos fiscais eletrônicos, emitidas por fornecedores e compradores do incorporador ou loteador. Dessa forma, o contribuinte caberá conferir o saldo e realizar os ajustes em tempo hábil.

“Na minha avaliação, a maior vilã é a apuração assistida, pois em termos de controle é muito mais invasiva e prejudicial que o split payment ou o RAD. E esse deveria ser o tema central deste debate eleitoral, pois externaliza muito mais que o pagamento de impostos, mas uma total violação ao direito de livre iniciativa prevista no artigo 170 da Constituição Federal”.

No mercado imobiliário, essa mudança será ainda mais radical

Atualmente, para uma empresa incorporadora ou loteadora apurar os tributos federais, basta a aplicação de determinadas alíquotas sobre a receita mensal de vendas. Mas com a reforma, para fins de apuração do IBS e CBS, cada recebimento terá que ser fiscalmente discriminado em unidade imobiliária e segregado por empreendimento. 

Além disso, para o cálculo mensal dos novos tributos, os valores recebidos deverão ser confrontados proporcionalmente com redutores de cálculo específicos do setor imobiliário. 

Mas não para por aí. Em seguida, vem a fase da utilização dos créditos advindos das aquisições de insumos e tomadas de serviços. Também vem a implantação da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI), modelo 77, cuja emissão está prevista para começar em 1º de dezembro de 2026.

Mas será que o prazo de dezembro pode mudar novamente?

“Um prazo mais realista pode evitar desembolsos concentrados e retrabalho com sistemas ainda sujeitos a mudanças. Isso não elimina a necessidade de tecnologia, mas permite distribuir o investimento e contratar com maior segurança, reduzir custos de conformidade e incertezas. O incorporador precisa conseguir projetar a conta do empreendimento antes de assumir compromissos que durarão anos”, detalha Renato.

Uma mudança que ultrapassa a eleição brasileira

A Reforma Tributária Sobre o Consumo, incluindo a venda de imóveis e a digitalização da operação, não é criação brasileira, mas sim um movimento global.

Tanto a Organização das Nações Unidas (ONU) quanto a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE), entidades internacionais máximas sobre da tributação internacional, orientam os estados membros a realizar reformas tributárias. 

Vale ressaltar que dois pilares importantes são: a utilização de tributos sobre valor agregado (tal como o IBS e CBS no Brasil), e a digitalização do relacionamento entre fisco e contribuinte.

No Brasil, esse processo é ainda mais complexo devido à participação da União, dos estados e dos municípios, além do longo período de transição previsto.

Por isso, na avaliação de Renato, a tributação do consumo sobre bens imóveis é um movimento internacional que dificilmente deixará o Brasil à margem. “O desenho e o ritmo podem mudar, mas a pressão por integração internacional, maior digitalização e maior eficiência arrecadatória tendem a continuar”.

Uma pergunta que poucos fazem: é vantajoso, para o setor imobiliário, suspender ou cancelar a reforma?

A preocupação com o caixa das empresas é legítima, mas discutir apenas o split payment é insuficiente

Cada recebimento precisa ser identificado por unidade e empreendimento, com separação entre principal e acessórios. Aplicam-se os redutores ao principal, e com os encargos, são calculados os débitos tributários. Depois, são aproveitados os créditos das aquisições de insumo e tomadas de serviços, conforme as notas fiscais eletrônicas de entrada.

É uma operação complexa, que exige integração e tecnologia. Mas mais trabalho não significa necessariamente mais imposto.

Hoje, PIS e Cofins somam 3,65% no regime cumulativo. No Regime Especial de Tributação (RET), essas contribuições representam 2,08%.

“Segundo as nossas amostras, mais de centenas de incorporadoras e loteadoras, as simulações de IBS e CBS apontam redução do valor a recolher que, em determinados empreendimentos, chega a 90% em comparação com PIS e Cofins. É um resultado condicionado aos redutores, créditos e características de cada projeto, não uma redução generalizada para todo o setor. Precisamos discutir prazos, custos de implantação, sigilo empresarial e proteção do caixa. Mas, ao menos no setor imobiliário, suspender toda a reforma pode, em alguns casos, adiar uma vantagem financeira”, explica o advogado tributarista.

Antes de pedir a suspensão, o incorporador precisa fazer a conta, pois pode estar pedindo para suspender uma economia.

A Reforma Tributária é a solução

Para Renato, a orientação econômica de um governo também não determina automaticamente sua oposição à reforma.

“Uma tributação do consumo mais neutra, transparente e menos cumulativa pode ser compatível com uma visão econômica liberal e voltada ao mercado. Minha crítica está nos excessos, no custo de adaptação e nos riscos para o caixa”, afirma.

E é nesse ponto que o especialista vê uma possibilidade diferente da expectativa de paralisação.

“Não me surpreenderia se Flávio, após eleito, fizesse os ajustes necessários, em especial nos prazos de implantação da Reforma, e, com essa organização, acabasse acelerando sua execução, depois de ajustar os pontos inadequados. A Reforma Tributária Sobre o Consumo pode ser uma excelente ferramenta de inserção do mercado imobiliário brasileiro no circuito de países que recebem altos investimentos com aquisição de imóveis”, conclui.

Hillary Marcos

Assessora de Imprensa

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